Informativo Imobiliário

Pousada terá que indenizar Angra dos Reis por construção irregular

postado em 9 de jul de 2018 15:02 por webmaster

A 11ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio condenou o Recanto Kamone Empreendimento Turístico a pagar uma indenização de R$ 80 mil ao Município de Angra dos Reis. A pousada foi construída sobre o costão rochoso e espelho d`água, em área considerada de preservação ambiental permanente, no Ponto do Bananal, na Ilha Grande. Além do dano moral coletivo, configurado pela lesão ao equilíbrio ecológico, à qualidade de vida e à saúde da coletividade, a empresa terá de demolir toda a estrutura considerada irregular e ainda pagar pelos danos ambientais, cujo valor será calculado na execução da sentença.

Em seu voto, o desembargador Fernando Cerqueira Chagas, relator do recurso de apelação do Município de Angra dos Reis, destacou que a construção da pousada sobre costão rochoso comprometeu área de preservação ambiental. Ainda segundo o magistrado, o valor fixado na sentença deve levar em conta a extensão do prejuízo causado, bem como a possibilidade de recuperação dos espaços degradados.

"Em relação ao corte do costão rochoso e ao aterramento de espécies na faixa inframeso e supralitoral, são irremediáveis, desse modo, deve ser provido o recurso para que seja corrigido monetariamente o valor da condenação em favor do Fundo Municipal de Meio Ambiente do Município de Angra dos Reis", escreveu o relator.

Apelação Cível nº 0004134-81.2008.8.19.0003
Fonte: Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro

Construtora não pode cobrar saldo devedor de contrato sem levantar hipoteca de imóvel

postado em 20 de fev de 2018 10:24 por webmaster

O juiz José Wilson Gonçalves, da 5ª Vara Cível de Santos, proibiu construtora de exigir o pagamento do saldo devedor de um contrato de compra e venda de imóvel. O autor da ação adquiriu um apartamento e, após o pagamento da entrada, ainda sem ter recebido as chaves da unidade, recebeu boletos bancários relativos a despesas condominiais e Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).

De acordo com os autos, o comprador também teve conhecimento de uma pendência entre uma instituição bancária e a construtora, denominada VMD - valor mínimo de desligamento da hipoteca, que impede o financiamento do imóvel. Com isso, o adquirente não tem condições de quitar o saldo do preço avençado.

"O consumidor, nesse caso, pois, fica sem saída, porque necessita do empréstimo para quitar o saldo devedor do contrato e, assim, receber as chaves do imóvel, mas, por outro lado, a instituição financeira não libera esse empréstimo porque o imóvel está hipotecado por um empréstimo contraído pela construtora", escreveu o magistrado, que proibiu a construtora de adotar qualquer medida em prejuízo do autor, como o protesto cambial ou restrições em órgãos de proteção ao crédito, bem como a cobrança de despesas condominiais e IPTU, sob pena de multa. Cabe recurso da decisão.

Processo nº 1034067-44.2017.8.26.0562
Fonte: Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo

Execução extrajudicial em contratos do Sistema Financeiro Imobiliário é tema de repercussão geral

postado em 15 de fev de 2018 09:11 por webmaster

A constitucionalidade da execução extrajudicial nos contratos de mútuo pelo Sistema Financeiro Imobiliário, com alienação fiduciária de imóvel, prevista na Lei 9.514/1997, será analisada pelo Supremo Tribunal Federal (STF). O tema, objeto do Recurso Extraordinário (RE) 860631, teve repercussão geral reconhecida pelo Plenário Virtual do STF.

No caso dos autos - que envolve disputa entre devedor de São Paulo e a Caixa Econômica Federal -, o Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF-3) entendeu que a execução extrajudicial de título com cláusula de alienação fiduciária com garantia não viola as normas constitucionais, devendo ser apreciado pelo Judiciário apenas se o devedor considerar necessário. Segundo o acórdão, o regime de satisfação da obrigação previsto na Lei 9.514/1997 é diferente dos contratos firmados com garantia hipotecária, pois estabelece que, em caso de descumprimento contratual e decorrido o prazo para quitar a dívida, a propriedade do imóvel é consolidada em nome da credora fiduciária.

No recurso ao STF, o recorrente (devedor) alega que a permissão para que o credor execute o patrimônio sem a participação do Judiciário viola os princípios do devido processo legal, da inafastabilidade da jurisdição, da ampla defesa e do contraditório, representando uma forma de autotutela "repudiada pelo Estado Democrático de Direito". Sustenta a inconstitucionalidade da execução extrajudicial e a compara com o procedimento previsto no Decreto-Lei 70/1966, que trata dos contratos com garantia hipotecária, e está pendente de análise pelo STF no RE 627106.

Relator

O relator do recurso, ministro Luiz Fux, observa que a questão, além de sua densidade constitucional, transcende os interesses subjetivos das partes, tendo relevância do ponto de vista econômico, jurídico e social para milhões de mutuários. O ministro salientou que os contratos firmados pelo Sistema Financeiro Imobiliário são produzidos em massa em todo o país, enquanto os juros praticados, inclusive em programas sociais de incentivo à moradia, são estabelecidos em plena consonância com os riscos decorrentes da inadimplência e com o tempo estimado para reaver imóveis nessa situação.

"Há necessidade de posicionamento desta Suprema Corte no que concerne à matéria sub examine, a fim de se garantir segurança jurídica aos contratantes e maior estabilidade às relações jurídicas no mercado imobiliário nacional, tudo a influenciar políticas governamentais de incentivo à moradia", afirmou.

O relator destacou que, embora a discussão seja sobre a constitucionalidade da execução extrajudicial em contratos imobiliários, a matéria tratada nos autos não se assemelha à do RE 627106. Ele esclarece que naquele caso discute-se a recepção constitucional do Decreto-Lei 70/1966, que prevê a execução extrajudicial para dívidas contraídas no regime do Sistema Financeiro Habitacional, com garantia hipotecária, situação diversa da presente demanda, cujo objeto é a constitucionalidade da Lei 9.514/1997, que prevê a possibilidade de execução extrajudicial nos contratos de mútuo pelo Sistema Financeiro Imobiliário, com alienação fiduciária de imóvel.

Nessa última modalidade de contrato, observa o ministro, não há transmissão da propriedade ao devedor, apenas a transferência da posse direta do bem. Isso significa que o credor fiduciário não se imiscui no patrimônio do devedor para excutir bem de propriedade alheia, pois o imóvel permanece sob propriedade da instituição financeira até a quitação do contrato pela outra parte, "o que se traduz em diferença substancial entre as relações jurídicas de hipoteca e de alienação fiduciária para a finalidade de análise à luz dos princípios constitucionais invocados".

A manifestação no relator no sentido da existência de repercussão geral foi tomada por maioria, no Plenário Virtual do STF. Ficou vencido o ministro Edson Fachin.
Fonte: Supremo Tribunal Federal

Imobiliária deverá indenizar em razão da falta de repasse dos aluguéis

postado em 16 de jan de 2018 13:28 por webmaster

A juíza titular do 3º Juizado Especial Cível de Brasília condenou a imobiliária Matias Imóveis LTDA a pagar, à autora da ação, a quantia de R$ 5.473,83, de indenização por danos materiais, e decretou a rescisão contratual existente entre as partes.

De acordo com a magistrada, a falta de repasse do valor dos aluguéis e da multa contratual pela rescisão antecipada caracteriza vício previsto no art. 20 do Código de Defesa do Consumidor - CDC, o que autoriza o pedido de indenização por danos materiais no valor de R$ 5.473,83. Ademais, a rescisão contratual merece prosperar em razão do inadimplemento da empresa ré.

A magistrada verificou que a empresa Matias Imóveis não questionou os fatos narrados pela autora e limitou-se a ofertar proposta de acordo em contestação. Registrou, ainda, que os fornecedores de serviços respondem pelos vícios de qualidade que os tornem impróprios ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, o que fundamenta o pedido inicial formulado pela autora.

Número do processo PJe: 0734481-35.2017.8.07.0016
Fonte: Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios

Justiça determina proprietário de terreno a deixar vizinha passar pelo imóvel para acessar rua

postado em 5 de jan de 2018 09:54 por webmaster

Na sentença foi entendido que limitação inviabiliza que a reclamante escoe sua produção.

O Juizado Especial Cível da Comarca de Cruzeiro do Sul condenou proprietário de imóvel rural no município a ceder passagem forçada para a autora do Processo nº0006686-42.2016.8.01.0002 e sua família, disponibilizando a metragem de pelo menos 20 metros de largura de seu imóvel para a autora conseguir acessar a BR até a beirada do igarapé, que dá acesso ao terreno da reclamante.

Na sentença, publicada na edição nº6.024 do Diário da Justiça Eletrônico (fl.122), a juíza de Direito Evelin Bueno destacou que ficou "comprovado que a parte reclamante está sendo prejudicada com relação ao seu direito de passagem, bem como constrangida sem ter acesso pleno ao único caminho viável para a via pública. Nada mais justo de buscar judicialmente o direito de passagem forçada, que é a concessão de uma passagem por dentro do terreno do vizinho, ora reclamado".

A autora entrou com ação contra o vizinho contando que seu terreno fica encravado atrás da propriedade do reclamado, e como ele não a deixa passar pelo imóvel para escoar sua produção, recorreu à Justiça pedindo passagem forçada.

Sentença

A juíza de Direito Evelin Bueno, titular da unidade judiciária, verificou que por meio de prova testemunhal ficou comprovado que o reclamado restringe a passagem da autora e seus familiares, permitindo apenas a passagem de dois metros de largura. A magistrada vislumbrou que essa limitação inviabiliza que a reclamante escoe sua produção.

"Ocorre que os imóveis das partes são rurais, trabalhando essencialmente com produtos agrícolas, necessitando evidentemente de maior espaço para viabilizar a produção da terra, tal como passagem de máquinas pesadas, caso necessário, caminhão, veículos, pessoas, etc., sendo que por um caminho de dois metros de largura não é possível a plena satisfação do direito da autora", escreveu a juíza.
Fonte: Tribunal de Justiça do Estado do Acre

Empresa terá que pagar danos causados à vizinha

postado em 29 de dez de 2017 09:36 por Carlos Wunderlich

Uma empresa de Cuiabá que ao realizar uma obra em seu imóvel, abriu um buraco no terreno, o qual derrubou o muro que faz divisa com o vizinho, terá que reparar os danos provocados. A decisão da Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de Mato Grosso determina ainda que além da reconstrução da divisa, sejam sanados os problemas na estrutura e também as rachaduras ocasionadas na casa vizinha.

Na ocasião, a empresa alegou que os danos não foram ocasionados pela obra em seu terreno, mas sim, porque o imóvel da vizinha existia de longa data, e não havia no local um sistema de drenagem das águas da chuva. Entretanto, de acordo com o laudo técnico existente no processo, foi constatado que para a construção do imóvel do requerido, foi necessário realizar escavações, as quais ocasionaram o aparecimento dos problemas elencados no processo.

"Das patologias observadas nas vistorias, as trincas e fissuras localizadas no imóvel da autora, tem como causa a escavação feita no terreno do réu à época dos cortes para a construção da edificação comercial. (...) O imóvel da autora apresenta trincas, rachaduras nas paredes, afundamento de piso nos fundos da casa e trincas no muro que faz divisa com o requerido. (...) Desta forma, conclui-se após as escavações feitas no terreno do réu adjacente à casa da autora, ocorreu o desconfinamento do solo com consequente abatimento das funções, provocando os danos que estão listados na conclusão deste trabalho", ressaltou o laudo.

De acordo com o relator do processo, desembargador João Ferreira Filho, ficou comprovado no processo que o muro que desmoronou era antigo, porém era estável, e, na condição em que se encontrava antes da escavação lateral possuía estabilidade e rigidez estrutural.

"A prova pericial não deixa dúvida de que as obras promovidas pela apelante sem o emprego de medidas de segurança e de preservação de sua estrutura ocasionaram o surgimento de trincas e rachaduras no imóvel da apelada, além da queda do muro limítrofe aos imóveis. Assim, comprovado o nexo causal entre a obra nova e o dano sofrido pela apelada, resta o dever de indenizar", explicou o magistrado.

Participaram do julgamento (20780/2017) os desembargadores Sebastião Barbosa Farias e Clarice Claudino da Silva.
Fonte: Tribunal de Justiça do Estado do Mato Grosso

Uso exclusivo de imóvel é fator determinante para pagamento de aluguéis a ex-cônjuge

postado em 21 de out de 2017 20:06 por Carlos Wunderlich

"Ainda mais importante do que o modo de exercício do direito de propriedade (se mancomunhão ou condomínio) é a relação de posse mantida com o bem, isto é, se é comum do casal ou se é exclusivamente de um dos ex-cônjuges, uma vez que o fato gerador da indenização não é a propriedade, mas, ao revés, a posse exclusiva do bem no caso concreto."

A afirmação foi feita pela ministra Nancy Andrighi ao proferir seu voto no recurso de ex-cônjuge que buscava se eximir da obrigação de pagar aluguéis ao argumento de que o imóvel ainda não havia sido partilhado. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) acompanhou por unanimidade a posição da relatora e rejeitou o recurso.

A ministra destacou que a jurisprudência do STJ é clara a respeito da obrigação imposta àquele que ocupa exclusivamente o imóvel comum, mesmo antes da partilha.

Segundo Nancy Andrighi, negar o pedido indenizatório feito pelo ex-cônjuge que deixou de usar o imóvel implicaria "indiscutível e inadmissível enriquecimento ilícito" em favor de quem continuou residindo no apartamento até a alienação do bem, que só foi decidida em outro processo.

Estado de condomínio

Em seu voto, a relatora frisou que não há impossibilidade jurídica no pedido de aluguéis pelo fato de a divisão do patrimônio comum não ter sido concluída. O pedido é uma forma de se reparar quem não pôde utilizar o bem e precisa comprar ou alugar um outro imóvel.

"Se apenas um dos condôminos reside no imóvel, abre-se a via da indenização àquele que se encontra privado da fruição do bem, reparação essa que pode se dar, como busca o recorrido, mediante o pagamento de valor correspondente à metade do valor estimado ou efetivamente apurado do aluguel do imóvel", justificou a ministra.

Aplicam-se ao caso, segundo a magistrada, as regras do artigo 1.319 do Código Civil, já que a situação analisada configura estado de condomínio sobre o imóvel, e não mancomunhão. Nancy Andrighi destacou que há, no acórdão recorrido, provas inequívocas de direito do ex-cônjuge à metade do imóvel, situação que possibilita o pedido de aluguéis.

O recurso foi parcialmente provido apenas para limitar o termo inicial do pagamento dos aluguéis devidos à data do divórcio (2007), e não da separação de fato (2000). A ministra lembrou que os aluguéis são devidos apenas após a citação, momento em que o ex-cônjuge tem ciência inequívoca da irresignação da outra parte quanto à ocupação do imóvel.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): REsp 1375271
Fonte: Superior Tribunal de Justiça

STJ reconhece validade da corretagem de imóvel, mas declara taxa Sati abusiva

postado em 29 de ago de 2016 19:59 por webmaster

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por unanimidade, decidiu que é válida a cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem na venda imóveis. Em julgamento realizado nesta quarta-feira (24), o colegiado entendeu, entretanto, ser abusivo impor ao comprador o pagamento da taxa de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (Sati).

A taxa Sati é o valor cobrado pelas construtoras com base em 0,8% sobre o preço do imóvel novo adquirido pelo consumidor. A quantia é destinada aos advogados da construtora por terem redigido o contrato de compra e venda, além de corresponder a serviços correlatos do negócio.

Prestação de serviço

Para o relator, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, a taxa Sati não constitui um serviço autônomo oferecido ao consumidor, mas uma mera prestação de serviço inerente à celebração do próprio contrato.

"O próprio Conselho Federal de Corretores de Imóveis, mediante a resolução de 2012, estatuiu norma proibitiva dizendo claramente que é vedado aos inscritos no regional cobrarem de seus clientes, para si ou para terceiros, qualquer taxa a título de assessoria administrativa, jurídica ou outra, assim como deve ser denunciada ao regional a cobrança de tais taxas quando feitas pelo incorporador, pelo construtor ou por seus prepostos", destacou o ministro.

O ministro lembrou, contudo, que eventuais serviços específicos prestados ao consumidor, como o trabalho de despachantes ou taxas de serviços cartorários, podem ser cobrados.

Comissão de corretagem

Em relação à validade da comissão de corretagem, o relator condicionou que a previsão desse encargo deve ser informada de forma prévia e explícita ao adquirente. Segundo o ministro, a grande reclamação dos consumidores nos processos relativos ao tema é a alegação de que essa informação só é repassada após a celebração do contrato.

"Essa estratégia de venda contraria flagrantemente os deveres de informação e transparência que devem pautar as relações de consumo. Em tais casos, o consumidor terá assegurado o direito de exigir o cumprimento da proposta do preço ofertado, não sendo admitida a cobrança apartada da comissão de corretagem", concluiu o ministro.

Prescrição

No julgamento, também ficou definido que o prazo prescricional para ajuizamento de ações que questionem a abusividade nas cobranças é de três anos.

As decisões foram tomadas sob o rito dos recursos repetitivos. Novos recursos ao STJ não serão admitidos quando sustentarem posição contrária aos entendimentos firmados.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): REsp 1551951 REsp 1551956 REsp 1551968 REsp 1599511
Fonte: Superior Tribunal de Justiça

Viúva não tem direito de habitar imóvel que ex-marido doou aos filhos

postado em 29 de ago de 2016 19:56 por webmaster

Decisão dos ministros da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou direito a uma viúva de habitar o imóvel onde vivia com seu falecido esposo. Antes de seu segundo casamento, o homem doou o bem aos filhos do primeiro casamento, mas devido à cláusula de usufruto, permaneceu morando no local até sua morte.

A decisão do tribunal encerra uma discussão de 63 anos sobre a posse do imóvel. A viúva recorreu ao STJ para permanecer na propriedade, alegando que o bem integrava o patrimônio do falecido, portanto estaria justificado seu direito e dos filhos do segundo casamento.

Na turma, a discussão foi sobre a possibilidade de reconhecer direito real de habitação ao cônjuge sobrevivente em imóvel que fora doado pelo falecido aos filhos, em antecipação de herança, com reserva de usufruto.

Peculiaridades

Para o ministro relator do recurso no STJ, Luis Felipe Salomão, o caso tem peculiaridades que impedem o exercício do direito de habitação do cônjuge sobrevivente. O magistrado destacou trechos do acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), que havia que rejeitado o pleito da viúva.

A decisão do tribunal paulista destacou que ela ficou viúva de um usufrutuário do bem, e não do real proprietário, já que a doação havia sido concluída antes do segundo casamento. Para o ministro Salomão, é possível contestar o entendimento do TJSP, já que no caso analisado, a doação fora feita como antecipação de herança e, portanto, passível de revisão futura.

"Aquela simples doação de outrora, com cláusula de usufruto, não afastou, por si só, o direito real de habitação, uma vez que existem diversas situações em que o bem poderá ser devolvido ao acervo, retornando ao patrimônio do cônjuge falecido para fins de partilha e permitindo, em tese, eventual arguição de direito real de habitação ao cônjuge", argumentou Salomão.

Incontestável

Mesmo com a ressalva, o ministro afirmou chegar à mesma conclusão (pela improcedência do pedido da viúva) com argumentos jurídicos distintos. Ele lembrou que a doação não foi ilegal.

O relator esclareceu que "a doação feita pelo ascendente ao herdeiro necessário que, sem exceder, saia de sua metade disponível, não pode ser tida como adiantamento da legítima."

"Na hipótese peculiar em julgamento, não havendo nulidade da partilha ou resolução da doação, não há falar em retorno do imóvel ao patrimônio do falecido e, por conseguinte, sem respaldo qualquer alegação de eventual direito de habitação".

Ele ressaltou que os filhos do segundo casamento e a viúva receberam outros bens na partilha, inclusive imóveis, tornando inválida a tese de que havia apenas uma moradia para a família ou que foram prejudicados na divisão de bens.

Disputa

O imóvel de 332 metros quadrados localizado em área nobre de São Paulo foi doado aos filhos do primeiro casamento em 1953, dias antes do segundo casamento. Devido à cláusula de usufruto, o homem permaneceu residindo no imóvel com sua segunda esposa, e posteriormente com os novos filhos.

Em 1971 ele faleceu. A homologação da partilha dos bens foi concluída em 1993. Desde 2000 o caso tramitava na Justiça. Com a decisão do STJ, os filhos do primeiro casamento (recebedores da doação) conseguiram a posse do imóvel.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): REsp 1315606
Fonte: Superior Tribunal de Justiça

Turma determina suspensão de demolições no Condomínio Quintas do Alvorada

postado em 24 de ago de 2016 15:38 por webmaster

A 3ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, em decisão monocrática do relator, determinou que a Agência de Fiscalização do Distrito Federal - AGEFIS deixe de demolir qualquer construção localizada no condomínio Estância Quintas da Alvorada/DF até que haja nova decisão, e também proibiu que seja realizada qualquer tipo de construção no referido condomínio.

O Condomínio ajuizou ação no intuito de impedir o prosseguimento das demolições iniciadas pela AGEFIS, de casas situadas em seu território, e fez pedido de urgência (liminar) que foi negado pelo magistrado de 1ª Instância.

Diante da negativa, o condomínio apresentou recurso e o desembargador relator entendeu que antes da ocorrência das demolições o direito de ampla defesa e do contraditório dos ocupantes devem ser observados, e que: "ENTRETANTO, no caso dos autos, como devidamente destacado pelo agravante e demonstrado pelo relatório da AGEFIS (fls. 115/130), certamente há outros atos administrativos de órgãos diversos, reconhecendo a situação fática da ocupação. Diante dessa particularidade, tenho que o contraditório merece ser respeitado. Nesse quadrante, para que não exista ofensa aos princípios da ampla defesa e do contraditório quando da imputação de penalidade por órgão da Administração Pública é necessária a oitiva das alegações das partes envolvidas, sem prejuízo da abertura de oportunidade para a apresentação de defesa e de recurso".

Ao final da decisão, o magistrado ressaltou: "após a instrução do presente recurso e antes do julgamento colegiado, esta relatoria tentará promover a conciliação entre todos os envolvidos".

A decisão não é definitiva e pode ser objeto de recurso.

Processo: AGI 2016 00 2 035147-4
Fonte: Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios

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