Informativo Imobiliário

Lojista pagará 50% de aluguel enquanto shopping estiver fechado

postado em 3 de jun. de 2020 11:15 por webmaster

Após reabertura, deverá quitar o que não foi pago durante fechamento

De um lado, uma empresa de turismo impedida de exercer suas atividades, em razão da pandemia de covid-19, com a consequente queda no faturamento e dificuldade de arcar com o aluguel de sua loja. De outro, um shopping center que está sofrendo os mesmos problemas de ordem financeira, e que possui compromissos atrelados à arrecadação de aluguéis.

Diante do impasse, o juiz da 32ª Vara Cível de Belo horizonte, Fausto Bawden de Castro Silva, deferiu em parte o pedido liminar da Belvitur Viagens e Turismo, determinando a suspensão de 50% do aluguel pago à Multiplan Empreendimentos Imobiliários, durante o período de suspensão do funcionamento do centro de compras. Após a reabertura, a Belvitur deverá quitar o valor que deixou de ser pago durante todo o período de fechamento.

"Realmente, a autora, por motivos que lhe são imprevisíveis e de ordem pública impositiva, encontra-se atualmente impedida de exercer sua atividade e teve queda em seu faturamento. Por outro lado, a requerida, ainda que seja empresa de grande porte, ao certo também terá prejuízos no caso de não recebimento dos aluguéis", analisou o magistrado.

Para o juiz, conceder à Belvitur a suspensão total do pagamento dos aluguéis seria o mesmo que transferir para a Multiplan o problema gerado pelo novo coronavírus, o que não é justo principalmente porque não foi ela que deu causa ao fechamento das lojas.

Em relação ao pedido de isenção e/ou suspensão da exigibilidade da taxa de Fundo de Promoções e Propaganda (FPP), o juiz disse não ser possível uma definição nessa fase processual, por desconhecer os compromissos já assumidos pelo centro comercial em contratos firmados com terceiros.

Relativamente ao pedido de cobrança do condomínio proporcionalmente aos dias de fechamento, o juiz entende que essa taxa "deve refletir o rateio das despesas de manutenção das áreas comuns do shopping", e para calcular a taxa é necessário conhecer os valores relacionados aos compromissos já assumidos, aos empregados contratados, à aquisição de materiais. Não há, portanto, elementos suficientes para embasar decisão que possibilite a redução desse pagamento, em razão do não funcionamento do centro comercial.

Também nessa fase processual, o juiz não vislumbrou a possibilidade de estabelecer um novo aluguel a título de revisional de aluguel.
Fonte: Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais

Compradores de imóvel com obras suspensas por falta de alvarás e licenças ambientais têm direito a rescindir contrato

postado em 14 de mai. de 2020 12:26 por webmaster

O Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4) manteve ontem (12/5) liminar que determinou a rescisão dos contratos de promessa de compra e venda e de financiamento de um casal que adquiriu um dos apartamentos no Condomínio Residencial Califórnia, no município de Campo Largo (PR), que teve as obras suspensas por irregularidades na concessão de alvarás e de licenças ambientais. A decisão da relatora do caso, desembargadora federal Vivian Josete Pantaleão Caminha, reconheceu que a paralisação da construção justifica a interrupção das obrigações contratuais.

O casal ajuizou ação com pedido de tutela antecipada contra a LYX Participações e Empreendimentos, o Projeto Residencial X11 SPE e a Caixa Econômica Federal, responsáveis pelo condomínio e pelo financiamento da compra. Com a divulgação da ordem judicial que embargou a obra por tempo indeterminado, os autores requereram a rescisão, a suspensão das cobranças contratuais e a restituição dos valores já pagos.

O pedido foi analisado liminarmente pela 5ª Vara Federal de Curitiba, que determinou que os réus deixassem de cobrar o casal pelos valores relacionados ao contrato de promessa de compra e venda e de financiamento, além de providenciarem a retirada dos nomes dos autores da ação dos cadastros de restrição de crédito.

A LYX Participações e Empreendimentos e o Projeto Residencial X11 SPE recorreram ao tribunal pela suspensão da decisão, sustentando que não haveria motivos para rescisão do contrato. Segundo eles, as empresas estariam buscando soluções na via administrativa para retomar a construção.

O agravo foi negado pela relatora no TRF4, que considerou que a suspensão das obras configura o não cumprimento do contrato pelo empreendimento, já que as empresas contratadas teriam deixado de cumprir as obrigações com o cronograma original de entrega da unidade habitacional.

"A motivação da ordem judicial oriunda da ação civil pública que redundou na paralisação das obras do empreendimento, em virtude de irregularidades na concessão de alvarás e licenças ambientais, depõe contra o argumento de que não há descumprimento do contrato firmado entre as partes, existindo a possibilidade de ser prorrogado o respectivo prazo (caso fortuito ou força maior), porquanto questionáveis a imprevisibilidade e a inevitabilidade da situação fática que ensejou o embargo", ressaltou Pantaleão Caminha.

A ação segue tramitando na 5ª Vara Federal de Curitiba e o agravo ainda será apreciado de forma colegiada pela 4ª Turma do tribunal, formada pela relatora e mais dois desembargadores federais.

Nº 5017684-97.2020.4.04.0000/TRF
Fonte: Tribunal Regional Federal da 4ª Região

Direito do Consumidor: Empresa é condenada a reconstruir telhado de cobertura e a pagar R$ 14 mil por danos morais

postado em 15 de jul. de 2019 12:57 por webmaster

Uma grande construtora terá que reconstruir corretamente o telhado de um apartamento de alto padrão em Palmas. Após receber o imóvel, localizado no edifício Reserva Du Parc, o proprietário verificou que o telhado estava com diversas imperfeições. Na sentença, proferida nesta quinta-feira (11/07), o juiz Pedro Nelson de Miranda Coutinho, da 3ª Vara Cível de Palmas, ainda condenou a empresa ao pagamento de R$ 14.681,16 pelos danos morais causados à vítima.

Segundo consta nos dados do processo, a vítima percebeu os defeitos no telhado logo após receber as chaves da cobertura duplex. Devido ao período de chuvas na cidade, em diversos pontos do apartamento foram localizadas goteiras e infiltrações, o que ocasionou ao proprietário perdas de móveis e eletrodomésticos, e outros danos ao imóvel.

O autor da ação procurou a empresa que chegou a realizar uma reparação no telhado, o que não sanou o problema. Após um laudo técnico realizado foram constatados vícios de construção, rachaduras e vazamentos e apontado que toda a estrutura deveria ser trocada, mas a empresa apenas alegou que o telhado constitui propriedade comum dos condôminos, sendo, portanto, responsáveis pela manutenção o condomínio.

Ao proferir a sentença, o magistrado Pedro Nelson citou o art. 618 do Código Civil, que dispõe que o construtor é responsável pela solidez e segurança da obra efetuada, durante o prazo irredutível de cinco anos, e entendeu que o fato não se trata de manutenção do telhado, mas sim da responsabilidade do construtor em empreitada de edifícios ou em outras construções consideráveis.

Ao decidir sobre a ação, o juiz determinou que a empresa reconstrua o telhado com materiais e mão de obra de boa qualidade, atendendo às boas técnicas e normas da construção civil. O não cumprimento da sentença está sob pena de multa diária no valor de R$ 5 mil até o limite de R$ 150 mil. "A culpa do construtor é presumida por lei, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, que estabelece a responsabilidade objetiva de reparação dos danos causados decorrentes de defeitos da execução da obra.", afirmou o juiz.

Ainda segundo o magistrado o dano moral decorreu da frustração sentida pelo dono da cobertura, em virtude de vícios na construção do telhado do seu apartamento. "Esses vícios acarretaram goteiras e infiltrações que geraram graves danos aos seus móveis e ao próprio imóvel recém-adquirido. Em casos tais é devida a indenização a fim de reparar não somente os danos materiais, mas também os danos morais sofridos."
Fonte: Tribunal de Justiça do Estado de Tocantis

Pousada terá que indenizar Angra dos Reis por construção irregular

postado em 9 de jul. de 2018 15:02 por webmaster

A 11ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio condenou o Recanto Kamone Empreendimento Turístico a pagar uma indenização de R$ 80 mil ao Município de Angra dos Reis. A pousada foi construída sobre o costão rochoso e espelho d`água, em área considerada de preservação ambiental permanente, no Ponto do Bananal, na Ilha Grande. Além do dano moral coletivo, configurado pela lesão ao equilíbrio ecológico, à qualidade de vida e à saúde da coletividade, a empresa terá de demolir toda a estrutura considerada irregular e ainda pagar pelos danos ambientais, cujo valor será calculado na execução da sentença.

Em seu voto, o desembargador Fernando Cerqueira Chagas, relator do recurso de apelação do Município de Angra dos Reis, destacou que a construção da pousada sobre costão rochoso comprometeu área de preservação ambiental. Ainda segundo o magistrado, o valor fixado na sentença deve levar em conta a extensão do prejuízo causado, bem como a possibilidade de recuperação dos espaços degradados.

"Em relação ao corte do costão rochoso e ao aterramento de espécies na faixa inframeso e supralitoral, são irremediáveis, desse modo, deve ser provido o recurso para que seja corrigido monetariamente o valor da condenação em favor do Fundo Municipal de Meio Ambiente do Município de Angra dos Reis", escreveu o relator.

Apelação Cível nº 0004134-81.2008.8.19.0003
Fonte: Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro

Construtora não pode cobrar saldo devedor de contrato sem levantar hipoteca de imóvel

postado em 20 de fev. de 2018 10:24 por webmaster

O juiz José Wilson Gonçalves, da 5ª Vara Cível de Santos, proibiu construtora de exigir o pagamento do saldo devedor de um contrato de compra e venda de imóvel. O autor da ação adquiriu um apartamento e, após o pagamento da entrada, ainda sem ter recebido as chaves da unidade, recebeu boletos bancários relativos a despesas condominiais e Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).

De acordo com os autos, o comprador também teve conhecimento de uma pendência entre uma instituição bancária e a construtora, denominada VMD - valor mínimo de desligamento da hipoteca, que impede o financiamento do imóvel. Com isso, o adquirente não tem condições de quitar o saldo do preço avençado.

"O consumidor, nesse caso, pois, fica sem saída, porque necessita do empréstimo para quitar o saldo devedor do contrato e, assim, receber as chaves do imóvel, mas, por outro lado, a instituição financeira não libera esse empréstimo porque o imóvel está hipotecado por um empréstimo contraído pela construtora", escreveu o magistrado, que proibiu a construtora de adotar qualquer medida em prejuízo do autor, como o protesto cambial ou restrições em órgãos de proteção ao crédito, bem como a cobrança de despesas condominiais e IPTU, sob pena de multa. Cabe recurso da decisão.

Processo nº 1034067-44.2017.8.26.0562
Fonte: Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo

Execução extrajudicial em contratos do Sistema Financeiro Imobiliário é tema de repercussão geral

postado em 15 de fev. de 2018 09:11 por webmaster

A constitucionalidade da execução extrajudicial nos contratos de mútuo pelo Sistema Financeiro Imobiliário, com alienação fiduciária de imóvel, prevista na Lei 9.514/1997, será analisada pelo Supremo Tribunal Federal (STF). O tema, objeto do Recurso Extraordinário (RE) 860631, teve repercussão geral reconhecida pelo Plenário Virtual do STF.

No caso dos autos - que envolve disputa entre devedor de São Paulo e a Caixa Econômica Federal -, o Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF-3) entendeu que a execução extrajudicial de título com cláusula de alienação fiduciária com garantia não viola as normas constitucionais, devendo ser apreciado pelo Judiciário apenas se o devedor considerar necessário. Segundo o acórdão, o regime de satisfação da obrigação previsto na Lei 9.514/1997 é diferente dos contratos firmados com garantia hipotecária, pois estabelece que, em caso de descumprimento contratual e decorrido o prazo para quitar a dívida, a propriedade do imóvel é consolidada em nome da credora fiduciária.

No recurso ao STF, o recorrente (devedor) alega que a permissão para que o credor execute o patrimônio sem a participação do Judiciário viola os princípios do devido processo legal, da inafastabilidade da jurisdição, da ampla defesa e do contraditório, representando uma forma de autotutela "repudiada pelo Estado Democrático de Direito". Sustenta a inconstitucionalidade da execução extrajudicial e a compara com o procedimento previsto no Decreto-Lei 70/1966, que trata dos contratos com garantia hipotecária, e está pendente de análise pelo STF no RE 627106.

Relator

O relator do recurso, ministro Luiz Fux, observa que a questão, além de sua densidade constitucional, transcende os interesses subjetivos das partes, tendo relevância do ponto de vista econômico, jurídico e social para milhões de mutuários. O ministro salientou que os contratos firmados pelo Sistema Financeiro Imobiliário são produzidos em massa em todo o país, enquanto os juros praticados, inclusive em programas sociais de incentivo à moradia, são estabelecidos em plena consonância com os riscos decorrentes da inadimplência e com o tempo estimado para reaver imóveis nessa situação.

"Há necessidade de posicionamento desta Suprema Corte no que concerne à matéria sub examine, a fim de se garantir segurança jurídica aos contratantes e maior estabilidade às relações jurídicas no mercado imobiliário nacional, tudo a influenciar políticas governamentais de incentivo à moradia", afirmou.

O relator destacou que, embora a discussão seja sobre a constitucionalidade da execução extrajudicial em contratos imobiliários, a matéria tratada nos autos não se assemelha à do RE 627106. Ele esclarece que naquele caso discute-se a recepção constitucional do Decreto-Lei 70/1966, que prevê a execução extrajudicial para dívidas contraídas no regime do Sistema Financeiro Habitacional, com garantia hipotecária, situação diversa da presente demanda, cujo objeto é a constitucionalidade da Lei 9.514/1997, que prevê a possibilidade de execução extrajudicial nos contratos de mútuo pelo Sistema Financeiro Imobiliário, com alienação fiduciária de imóvel.

Nessa última modalidade de contrato, observa o ministro, não há transmissão da propriedade ao devedor, apenas a transferência da posse direta do bem. Isso significa que o credor fiduciário não se imiscui no patrimônio do devedor para excutir bem de propriedade alheia, pois o imóvel permanece sob propriedade da instituição financeira até a quitação do contrato pela outra parte, "o que se traduz em diferença substancial entre as relações jurídicas de hipoteca e de alienação fiduciária para a finalidade de análise à luz dos princípios constitucionais invocados".

A manifestação no relator no sentido da existência de repercussão geral foi tomada por maioria, no Plenário Virtual do STF. Ficou vencido o ministro Edson Fachin.
Fonte: Supremo Tribunal Federal

Imobiliária deverá indenizar em razão da falta de repasse dos aluguéis

postado em 16 de jan. de 2018 13:28 por webmaster

A juíza titular do 3º Juizado Especial Cível de Brasília condenou a imobiliária Matias Imóveis LTDA a pagar, à autora da ação, a quantia de R$ 5.473,83, de indenização por danos materiais, e decretou a rescisão contratual existente entre as partes.

De acordo com a magistrada, a falta de repasse do valor dos aluguéis e da multa contratual pela rescisão antecipada caracteriza vício previsto no art. 20 do Código de Defesa do Consumidor - CDC, o que autoriza o pedido de indenização por danos materiais no valor de R$ 5.473,83. Ademais, a rescisão contratual merece prosperar em razão do inadimplemento da empresa ré.

A magistrada verificou que a empresa Matias Imóveis não questionou os fatos narrados pela autora e limitou-se a ofertar proposta de acordo em contestação. Registrou, ainda, que os fornecedores de serviços respondem pelos vícios de qualidade que os tornem impróprios ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, o que fundamenta o pedido inicial formulado pela autora.

Número do processo PJe: 0734481-35.2017.8.07.0016
Fonte: Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios

Justiça determina proprietário de terreno a deixar vizinha passar pelo imóvel para acessar rua

postado em 5 de jan. de 2018 09:54 por webmaster

Na sentença foi entendido que limitação inviabiliza que a reclamante escoe sua produção.

O Juizado Especial Cível da Comarca de Cruzeiro do Sul condenou proprietário de imóvel rural no município a ceder passagem forçada para a autora do Processo nº0006686-42.2016.8.01.0002 e sua família, disponibilizando a metragem de pelo menos 20 metros de largura de seu imóvel para a autora conseguir acessar a BR até a beirada do igarapé, que dá acesso ao terreno da reclamante.

Na sentença, publicada na edição nº6.024 do Diário da Justiça Eletrônico (fl.122), a juíza de Direito Evelin Bueno destacou que ficou "comprovado que a parte reclamante está sendo prejudicada com relação ao seu direito de passagem, bem como constrangida sem ter acesso pleno ao único caminho viável para a via pública. Nada mais justo de buscar judicialmente o direito de passagem forçada, que é a concessão de uma passagem por dentro do terreno do vizinho, ora reclamado".

A autora entrou com ação contra o vizinho contando que seu terreno fica encravado atrás da propriedade do reclamado, e como ele não a deixa passar pelo imóvel para escoar sua produção, recorreu à Justiça pedindo passagem forçada.

Sentença

A juíza de Direito Evelin Bueno, titular da unidade judiciária, verificou que por meio de prova testemunhal ficou comprovado que o reclamado restringe a passagem da autora e seus familiares, permitindo apenas a passagem de dois metros de largura. A magistrada vislumbrou que essa limitação inviabiliza que a reclamante escoe sua produção.

"Ocorre que os imóveis das partes são rurais, trabalhando essencialmente com produtos agrícolas, necessitando evidentemente de maior espaço para viabilizar a produção da terra, tal como passagem de máquinas pesadas, caso necessário, caminhão, veículos, pessoas, etc., sendo que por um caminho de dois metros de largura não é possível a plena satisfação do direito da autora", escreveu a juíza.
Fonte: Tribunal de Justiça do Estado do Acre

Empresa terá que pagar danos causados à vizinha

postado em 29 de dez. de 2017 09:36 por Carlos Wunderlich

Uma empresa de Cuiabá que ao realizar uma obra em seu imóvel, abriu um buraco no terreno, o qual derrubou o muro que faz divisa com o vizinho, terá que reparar os danos provocados. A decisão da Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de Mato Grosso determina ainda que além da reconstrução da divisa, sejam sanados os problemas na estrutura e também as rachaduras ocasionadas na casa vizinha.

Na ocasião, a empresa alegou que os danos não foram ocasionados pela obra em seu terreno, mas sim, porque o imóvel da vizinha existia de longa data, e não havia no local um sistema de drenagem das águas da chuva. Entretanto, de acordo com o laudo técnico existente no processo, foi constatado que para a construção do imóvel do requerido, foi necessário realizar escavações, as quais ocasionaram o aparecimento dos problemas elencados no processo.

"Das patologias observadas nas vistorias, as trincas e fissuras localizadas no imóvel da autora, tem como causa a escavação feita no terreno do réu à época dos cortes para a construção da edificação comercial. (...) O imóvel da autora apresenta trincas, rachaduras nas paredes, afundamento de piso nos fundos da casa e trincas no muro que faz divisa com o requerido. (...) Desta forma, conclui-se após as escavações feitas no terreno do réu adjacente à casa da autora, ocorreu o desconfinamento do solo com consequente abatimento das funções, provocando os danos que estão listados na conclusão deste trabalho", ressaltou o laudo.

De acordo com o relator do processo, desembargador João Ferreira Filho, ficou comprovado no processo que o muro que desmoronou era antigo, porém era estável, e, na condição em que se encontrava antes da escavação lateral possuía estabilidade e rigidez estrutural.

"A prova pericial não deixa dúvida de que as obras promovidas pela apelante sem o emprego de medidas de segurança e de preservação de sua estrutura ocasionaram o surgimento de trincas e rachaduras no imóvel da apelada, além da queda do muro limítrofe aos imóveis. Assim, comprovado o nexo causal entre a obra nova e o dano sofrido pela apelada, resta o dever de indenizar", explicou o magistrado.

Participaram do julgamento (20780/2017) os desembargadores Sebastião Barbosa Farias e Clarice Claudino da Silva.
Fonte: Tribunal de Justiça do Estado do Mato Grosso

Uso exclusivo de imóvel é fator determinante para pagamento de aluguéis a ex-cônjuge

postado em 21 de out. de 2017 20:06 por Carlos Wunderlich

"Ainda mais importante do que o modo de exercício do direito de propriedade (se mancomunhão ou condomínio) é a relação de posse mantida com o bem, isto é, se é comum do casal ou se é exclusivamente de um dos ex-cônjuges, uma vez que o fato gerador da indenização não é a propriedade, mas, ao revés, a posse exclusiva do bem no caso concreto."

A afirmação foi feita pela ministra Nancy Andrighi ao proferir seu voto no recurso de ex-cônjuge que buscava se eximir da obrigação de pagar aluguéis ao argumento de que o imóvel ainda não havia sido partilhado. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) acompanhou por unanimidade a posição da relatora e rejeitou o recurso.

A ministra destacou que a jurisprudência do STJ é clara a respeito da obrigação imposta àquele que ocupa exclusivamente o imóvel comum, mesmo antes da partilha.

Segundo Nancy Andrighi, negar o pedido indenizatório feito pelo ex-cônjuge que deixou de usar o imóvel implicaria "indiscutível e inadmissível enriquecimento ilícito" em favor de quem continuou residindo no apartamento até a alienação do bem, que só foi decidida em outro processo.

Estado de condomínio

Em seu voto, a relatora frisou que não há impossibilidade jurídica no pedido de aluguéis pelo fato de a divisão do patrimônio comum não ter sido concluída. O pedido é uma forma de se reparar quem não pôde utilizar o bem e precisa comprar ou alugar um outro imóvel.

"Se apenas um dos condôminos reside no imóvel, abre-se a via da indenização àquele que se encontra privado da fruição do bem, reparação essa que pode se dar, como busca o recorrido, mediante o pagamento de valor correspondente à metade do valor estimado ou efetivamente apurado do aluguel do imóvel", justificou a ministra.

Aplicam-se ao caso, segundo a magistrada, as regras do artigo 1.319 do Código Civil, já que a situação analisada configura estado de condomínio sobre o imóvel, e não mancomunhão. Nancy Andrighi destacou que há, no acórdão recorrido, provas inequívocas de direito do ex-cônjuge à metade do imóvel, situação que possibilita o pedido de aluguéis.

O recurso foi parcialmente provido apenas para limitar o termo inicial do pagamento dos aluguéis devidos à data do divórcio (2007), e não da separação de fato (2000). A ministra lembrou que os aluguéis são devidos apenas após a citação, momento em que o ex-cônjuge tem ciência inequívoca da irresignação da outra parte quanto à ocupação do imóvel.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): REsp 1375271
Fonte: Superior Tribunal de Justiça

1-10 of 18